圖解：江門市住房公積金管理委員會關(guān)于江門市住房公積金個人住房貸款置換暫行辦法

解讀文本：江門市住房公積金管理委員會關(guān)于江門市住房公積金個人住房貸款置換暫行辦法

關(guān)于印發(fā)《江門市住房公積金管理委員會關(guān)于

江門市住房公積金個人住房貸款置換

暫行辦法》的通知

江公積金管委會〔2019〕1號

JMBG2019006

各住房公積金繳存單位：

現(xiàn)將《江門市住房公積金管理委員會關(guān)于江門市住房公積金個人住房貸款置換暫行辦法》印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行過程中遇到的問題，請徑向江門市住房公積金管理中心反映。

江門市住房公積金管理委員會

2019年4月16日

江門市住房公積金管理委員會關(guān)于江門市

住房公積金個人住房貸款置換暫行辦法

第一章  總  則

第一條  為支持職工改善居住條件，減輕利息負(fù)擔(dān)，根據(jù)《住房公積金管理?xiàng)l例》《江門市住房公積金個人住房貸款管理辦法》《廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于印發(fā)<廣東省住房公積金資金流動性風(fēng)險預(yù)警和管理的指導(dǎo)意見>的通知》（粵建金〔2017〕252號）等規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。

第二條  本辦法適用于江門市行政區(qū)域內(nèi)住房公積金個人住房貸款置換的管理。

第三條  本辦法所稱江門市住房公積金個人住房貸款置換，包括商業(yè)性個人住房貸款轉(zhuǎn)住房公積金個人住房貸款（以下簡稱商轉(zhuǎn)公貸款）及住房公積金個人住房貸款轉(zhuǎn)商業(yè)性個人住房貼息貸款（以下簡稱貼息貸款）。

前款所稱商轉(zhuǎn)公貸款，是指我市繳存住房公積金的職工購買自住住房并辦理商業(yè)性個人住房貸款（以下簡稱商業(yè)貸款）后，在還款期內(nèi)申請將商業(yè)貸款余額全部或部分轉(zhuǎn)為住房公積金個人住房貸款（以下簡稱公積金貸款）。

前款所稱貼息貸款，是指商業(yè)銀行利用銀行資金向符合公積金貸款及商業(yè)貸款條件且在我市繳存住房公積金的借款人發(fā)放貼息貸款，借款人按商業(yè)貸款利率向銀行支付利息，貼息貸款與公積金貸款的利息差額由住房公積金管理機(jī)構(gòu)按月支付給公積金貸款承辦銀行（以下簡稱受托銀行）,受托銀行按月支付給借款人。

第四條  本辦法所稱住房公積金管理機(jī)構(gòu)是指江門市住房公積金管理中心和新會、臺山、開平、鶴山、恩平住房公積金管理部（以下統(tǒng)稱公積金管理機(jī)構(gòu)）。

第五條  公積金管理機(jī)構(gòu)住房公積金個人住房貸款率低于85%的，可啟動商轉(zhuǎn)公貸款。

公積金管理機(jī)構(gòu)住房公積金個人住房貸款率高于85%且資金凈流量連續(xù)三個月為負(fù)數(shù)的，可啟動貼息貸款。

公積金管理機(jī)構(gòu)住房公積金個人住房貸款率高于90%的，公積金貸款和商轉(zhuǎn)公貸款實(shí)行輪候放款。公積金管理機(jī)構(gòu)住房公積金個人住房貸款率高于90%且資金凈流量持續(xù)為負(fù)數(shù)的，暫停商轉(zhuǎn)公貸款。

第六條  江門市住房公積金管理中心根據(jù)有關(guān)規(guī)定委托具備開展公積金貸款置換業(yè)務(wù)條件的商業(yè)銀行辦理商轉(zhuǎn)公貸款或貼息貸款。

第二章  商轉(zhuǎn)公貸款

第七條  商轉(zhuǎn)公貸款對象。在我市繳存住房公積金且符合公積金貸款條件的借款人。

商轉(zhuǎn)公貸款僅限于將商業(yè)貸款轉(zhuǎn)為公積金貸款，原貸款為個人住房組合貸款（一部分為商業(yè)貸款，一部分為公積金貸款，下同）的，不能申請辦理商轉(zhuǎn)公貸款。

第八條  商轉(zhuǎn)公貸款條件。申請商轉(zhuǎn)公貸款應(yīng)同時符合以下條件：

（一）借款申請人在我市購買自住住房并辦理商業(yè)貸款；  

（二）原商業(yè)貸款已還款年限及剩余年限均在1年以上，當(dāng)前無逾期，且尚未結(jié)清；

（三）原商業(yè)貸款銀行同意借款申請人提前償還商業(yè)貸款；

（四）原商業(yè)貸款所購住房已取得不動產(chǎn)權(quán)證，且僅為該商業(yè)貸款設(shè)定了抵押權(quán)，無其他擔(dān)保，無查封等權(quán)利限制情形；

（五）借款申請人無連續(xù)三個月或累計六個月發(fā)生貸款逾期;

（六）商轉(zhuǎn)公貸款與原商業(yè)貸款借款人、抵押人一致;

（七）符合國家、省和我市現(xiàn)行公積金貸款政策規(guī)定。

第九條  申請商轉(zhuǎn)公貸款的住房價格以原購房合同價與原評估價較低者計算。原來申請商業(yè)貸款時住房沒有評估的，以原購房合同價計算。

第十條  商轉(zhuǎn)公貸款額度。商轉(zhuǎn)公貸款的最高貸款額以千元整數(shù)為單位，且不超過我市公積金貸款最高額度的規(guī)定，不超過原商業(yè)貸款剩余的貸款本金。

第十一條  商轉(zhuǎn)公貸款期限。商轉(zhuǎn)公貸款的期限以年為單位，且不超過原商業(yè)貸款的剩余年限及我市公積金貸款政策規(guī)定的可貸年限。

第十二條  商轉(zhuǎn)公貸款利率。商轉(zhuǎn)公貸款利率以中國人民銀行公布的公積金貸款利率為基準(zhǔn)，并按住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)規(guī)定浮動。

第十三條  商轉(zhuǎn)公貸款辦理方式。商轉(zhuǎn)公貸款可采用以下兩種方式辦理：

（一）先結(jié)清原商業(yè)貸款后發(fā)放公積金貸款。借款申請人經(jīng)住房所在地公積金管理機(jī)構(gòu)審批同意后，先自籌資金還清商業(yè)貸款，配合受托銀行辦理原商業(yè)貸款抵押權(quán)注銷登記及商轉(zhuǎn)公貸款或組合貸款抵押權(quán)登記手續(xù)后，公積金管理機(jī)構(gòu)發(fā)放公積金貸款。

（二）以公積金貸款直接歸還原商業(yè)貸款。借款申請人申請以公積金貸款直接歸還原商業(yè)貸款的，原商業(yè)貸款銀行應(yīng)與受托銀行一致，且具備住房所在地公積金貸款代辦資格。借款人經(jīng)公積金管理機(jī)構(gòu)審批同意，配合原商業(yè)貸款銀行辦理抵押權(quán)變更登記或第二順位抵押權(quán)登記手續(xù)后，公積金管理機(jī)構(gòu)發(fā)放公積金貸款，貸款資金直接劃至指定的還貸賬戶，歸還原商業(yè)貸款部分或全部余額。

第十四條  商轉(zhuǎn)公貸款申請材料。申請商轉(zhuǎn)公貸款時，借款申請人填寫《江門市住房公積金個人住房商轉(zhuǎn)公貸款申請審批表》，并提供本人家庭成員（包括配偶、未成年子女）以下資料：

（一）有效的身份證件和婚姻狀況證件原件；

（二）原商業(yè)貸款借款合同、抵押合同、貸款余額和貸款明細(xì)原件；

（三）原購房合同、不動產(chǎn)權(quán)證及契稅證復(fù)印件；

（四）借款申請人家庭經(jīng)濟(jì)收入情況、住房公積金繳存情況、個人信用報告等其他必要的材料。

第十五條  商轉(zhuǎn)公貸款辦理程序。

（一）先結(jié)清原商業(yè)貸款后發(fā)放公積金貸款。

1.貸款申請。借款申請人向受托銀行提出商轉(zhuǎn)公貸款申請，并提供申請貸款所需資料。

2.貸款審批。公積金管理機(jī)構(gòu)對受托銀行報送的資料進(jìn)行審核，符合條件的，核定貸款額度并出具同意商轉(zhuǎn)公貸款的審批意見。借款申請人需要使用組合貸款的，向受托銀行申請組合貸款中的商業(yè)貸款部分，受托銀行按商業(yè)貸款條件對借款申請人的申請進(jìn)行審批。

3.簽訂合同、辦理抵押權(quán)登記。借款申請人與受托銀行簽訂借款合同后，自籌資金結(jié)清原商業(yè)貸款，再配合受托銀行辦理原商業(yè)貸款抵押權(quán)注銷登記及商轉(zhuǎn)公貸款或組合貸款抵押權(quán)登記手續(xù)。

4.貸款發(fā)放。公積金管理機(jī)構(gòu)對受托銀行報送的資料進(jìn)行審核，符合條件的，出具《江門市住房公積金個人住房貸款發(fā)放通知書》。受托銀行根據(jù)公積金管理機(jī)構(gòu)發(fā)出的《江門市住房公積金個人住房貸款發(fā)放通知書》，將公積金貸款資金直接劃至借款申請人在受托銀行開立的指定賬戶。

（二）以公積金貸款直接歸還原商業(yè)貸款。

以公積金貸款直接歸還原商業(yè)貸款的，可歸還原商業(yè)貸款全部或部分余額。

1.貸款申請。借款申請人向受托銀行提出商轉(zhuǎn)公貸款申請，填寫承諾書，并提供申請貸款所需資料。

2.貸款審批。公積金管理機(jī)構(gòu)對受托銀行報送的資料進(jìn)行審核，符合條件的，核定貸款額度并出具同意商轉(zhuǎn)公貸款的審批意見。

3.簽訂合同、辦理抵押權(quán)登記。借款申請人與受托銀行簽訂借款合同，并為原商業(yè)貸款所購住房辦理抵押權(quán)變更登記或第二順位抵押權(quán)登記手續(xù)。

4.貸款發(fā)放及歸還。公積金管理機(jī)構(gòu)對受托銀行報送的資料進(jìn)行審核，符合條件的，出具《江門市住房公積金個人住房貸款發(fā)放通知書》。受托銀行在收到《江門市住房公積金個人住房貸款發(fā)放通知書》后5個工作日內(nèi)將公積金貸款資金直接劃至指定的還貸賬戶，并辦妥歸還原商業(yè)貸款手續(xù)。商轉(zhuǎn)公貸款或組合貸款與原商業(yè)貸款有差額的，借款申請人應(yīng)自籌資金歸還。受托銀行在貸款歸還后2個工作日內(nèi)將商業(yè)貸款還款憑證、公積金貸款發(fā)放憑證及組合貸款余額等資料交公積金管理機(jī)構(gòu)核對。

5.原抵押權(quán)注銷。采用第二順位抵押權(quán)登記方式并用公積金貸款還清原商業(yè)貸款的，借款人和受托銀行應(yīng)在貸款歸還后20個工作日內(nèi)辦妥第一順位抵押權(quán)注銷手續(xù)。受托銀行可根據(jù)借款人委托辦理抵押權(quán)注銷手續(xù)并將房地產(chǎn)權(quán)證交公積金管理機(jī)構(gòu)核對。

第十六條  受托銀行應(yīng)當(dāng)在公積金管理機(jī)構(gòu)審批后2個月內(nèi)完成商轉(zhuǎn)公貸款發(fā)放手續(xù)。

第三章  貼息貸款

第十七條  貼息貸款對象。在我市繳存住房公積金并新購買自住住房，且同時符合公積金貸款條件和受托銀行商業(yè)貸款條件的職工可以申請貼息貸款。

第十八條  貼息貸款條件。貼息貸款的條件按我市公積金貸款政策規(guī)定及受托銀行商業(yè)貸款條件執(zhí)行。

第十九條  貼息貸款額度及貸款期限按我市公積金貸款政策規(guī)定執(zhí)行。

第二十條  貼息金額及利率。貼息貸款的貼息金額為借款人按商業(yè)貸款利率與公積金貸款利率計算的利息差額。計算公式如下：貼息金額=實(shí)還貸款利息×(1-公積金貸款利率÷商業(yè)貸款利率)。其中,  實(shí)還貸款利息不含因貸款逾期產(chǎn)生的罰息、復(fù)利；公積金貸款利率以中國人民銀行公布的公積金貸款利率為基準(zhǔn)，并按住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)規(guī)定執(zhí)行浮動；商業(yè)貸款利率不得超過委托協(xié)議約定和商業(yè)銀行同期同檔次的個人住房貸款利率。受托銀行按月核算貼息金額，并對貼息金額準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。

第二十一條  貼息貸款期限內(nèi)如遇法定利率調(diào)整，于利率調(diào)整的次年1月1日起按新的利率標(biāo)準(zhǔn)計算貼息金額，不再另行通知。

第二十二條  貼息貸款辦理程序。

（一）貸款申請。借款申請人向受托銀行提出貼息貸款申請，并提供申請貸款所需資料。

（二）貸款審批。公積金管理機(jī)構(gòu)對受托銀行報送的資料進(jìn)行審核，符合公積金貸款條件的，核定公積金貸款額度并出具同意貼息貸款的審批意見。受托銀行按商業(yè)貸款條件對借款申請人的申請進(jìn)行審批。

（三）簽訂合同、辦理抵押權(quán)登記。借款申請人與受托銀行簽訂借款合同，并為所購住房辦理抵押權(quán)登記手續(xù)或抵押權(quán)預(yù)告登記手續(xù)。

（四）貸款發(fā)放。受托銀行用自有資金向借款申請人發(fā)放貼息貸款。

（五）貸款回收。受托銀行負(fù)責(zé)貼息貸款本息的核算、扣款和回收，并將相關(guān)憑證交公積金管理機(jī)構(gòu)。

（六）貸款貼息。公積金管理機(jī)構(gòu)收到受托銀行提供的憑證后，按月將上月貼息金額支付給受托銀行，受托銀行計發(fā)給借款人。

第二十三條  貼息貸款發(fā)放后，借款人應(yīng)當(dāng)按照借款合同約定的還款計劃、還款方式、貸款利率償還貸款本息。

貼息貸款在借款期間原則上不得變更還款方式和借款人，不得延長還款期限。確需變更的，須經(jīng)受托銀行和公積金管理機(jī)構(gòu)同意。借款人申請?zhí)崆斑€款、縮短貸款期限的，由受托銀行按借款合同約定辦理，并通知公積金管理機(jī)構(gòu)。

第二十四條  貼息金額在公積金業(yè)務(wù)支出中列支。

第二十五條  公積金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)公積金資金歸集、使用和結(jié)余情況及上一年度增值收益情況，適當(dāng)控制公積金貼息貸款規(guī)模。各受托銀行每年貼息貸款額度由公積金管理機(jī)構(gòu)根據(jù)上一年度各銀行公積金貸款發(fā)放額按比例進(jìn)行分配。

第二十六條  貼息貸款按公積金貸款管理，記錄為一次公積金貸款。

第二十七條  發(fā)生以下情形之一的，公積金管理機(jī)構(gòu)有權(quán)終止向借款人貼息，并不再實(shí)行貼息貸款的置換轉(zhuǎn)回：

（一）借款人向公積金管理機(jī)構(gòu)、受托銀行提供虛假、失效、非法的資料申請貸款的；

（二）借款人被依法宣告失蹤、死亡，喪失或部分喪失民事行為能力又無人代其履行債務(wù)的；

（三）抵押房屋被司法機(jī)關(guān)依法限制、處置的；

（四）不可抗力因素使抵押房屋損毀滅失的；

（五）其他應(yīng)終止貼息貸款的情況。

第二十八條  受托銀行承擔(dān)貼息貸款的貸款風(fēng)險，并對貼息貸款按商業(yè)貸款的貸后管理及風(fēng)險處置規(guī)定進(jìn)行處理。

第二十九條  公積金管理機(jī)構(gòu)在資金寬裕時，可視實(shí)際情況將貼息貸款的貸款余額置換轉(zhuǎn)回為公積金貸款。貼息貸款置換轉(zhuǎn)回時，須滿足以下條件：

（一）貼息貸款已發(fā)放、未還完、未終止的；

（二）貼息貸款當(dāng)前無逾期；

（三）借款人無連續(xù)三個月或累計六個月發(fā)生貸款逾期；

（四）貼息貸款轉(zhuǎn)回公積金貸款時的貸款金額及貸款期限不得超過原貼息貸款余額及剩余期限。

第四章  附則

第三十條  受托銀行不按照本辦法辦理公積金貸款置換業(yè)務(wù)，拖延發(fā)放貸款，未及時催收商轉(zhuǎn)公貸款或者行使抵押權(quán)利、質(zhì)押權(quán)利的，公積金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)委托協(xié)議追究受托銀行的責(zé)任。

第三十一條  本辦法未盡事宜按相關(guān)法律法規(guī)、政策規(guī)定和委托協(xié)議約定執(zhí)行。

第三十二條  本辦法由江門市住房公積金管理中心負(fù)責(zé)解釋。

第三十三條  江門市住房公積金管理中心可根據(jù)國家、省規(guī)定，就本辦法中第五條提出調(diào)整方案，報江門市住房公積金管理委員會批準(zhǔn)后公布執(zhí)行。

第三十四條  本辦法自2019年6月1日起施行，有效期3年。國家、省、市有新規(guī)定的，按新規(guī)定執(zhí)行。